Men kan de opdrachtgever niet genoeg de raad geven na te gaan of de door de aannemer voorgestelde aannemingsovereenkomst is opgesteld conform de wet Breyne van 9 juli 1971, gewijzigd door de wet van 3 mei 1993, waarbij aan de opdrachtgever een nog betere bescherming wordt geboden.
Deze wet "tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen" is van zeer groot belang aangezien ze de enige wet is die de opdrachtgever bescherming biedt.
Deze wet is uitsluitend van toepassing wanneer er een algemene aannemingsovereenkomst wordt gesloten. Zij geldt derhalve niet wanneer de bouwwerken worden opgesplitst in afzonderlijke loten en zij bevat een aantal maatregelen die de opdrachtgever op verschillende niveaus bescherming bieden : |
DE INFORMATIEVERSTREKKING AAN DE TOEKOMSTIGE EIGENAAR
Om de kandidaat-verwerver toe te laten met kennis van zaken verbintenissen aan te gaan, worden in de wet een aantal bepalingen opgesomd die in de overeenkomst of in de belofte voor zulke overeenkomst moeten worden vermeld.
Deze bepalingen dienen bijgevolg niet enkel vermeld te worden in de overeenkomsten, maar ook in de beloften van zulke overeenkomst.
Voor de geldigheid van een overeenkomst of belofte van overeenkomst, is het dus noodzakelijk dat deze de volgende vermeldingen bevat:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11. |
de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen;
de datum van uitgifte van de stedenbouwkundige vergunning en de voorwaarden van die vergunning of de vermelding dat de overeenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van die stedenbouwkundige vergunning.
De aanvrager van de stedenbouwkundige vergunning moet zich ertoe verbinden de medecontractant binnen de maand na de ontvangst van kennisgeving in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning.
Wanneer een overeenkomst wordt gesloten onder opschortende voorwaarde, gaat deze overeenkomst in vanaf de dag van de ondertekening, maar is de uitvoering ervan opgeschort.
Wanneer de voorwaarde dan is vervuld, m.a.w. wanneer in dit geval de stedenbouwkundige vergunning is verkregen, mag de overeenkomst worden uitgevoerd.
In de veronderstelling dat die voorwaarde niet wordt vervuld en dat de stedenbouwkundige vergunning dus niet wordt verkregen, gaat men ervan uit dat de overeenkomst nooit heeft bestaan.
het feit dat de overeenkomst al dan niet afhankelijk wordt gemaakt van de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering.
Wanneer zulks het geval is, zal in de overeenkomst bovendien het minimum bedrag moeten worden vermeld alsook de financieringsvoorwaarden welke de klant wenst te verkrijgen (bij voorbeeld, de terugbetalingstermijn en/of de rente van de lening).
Deze opschortende voorwaarde kan nooit langer gelden dan een maximumtermijn van drie maanden, te rekenen vanaf de datum van sluiting van de overeenkomst. Wanneer deze voorwaarde niet binnen deze termijn is vervuld, bestaat de overeenkomst niet meer.
De klant welke onder deze opschortende voorwaarde een overeenkomst sluit, verbindt zich ertoe zich actief in te zetten om die financiering te verkrijgen. Doet hij dit niet, dan zou hij contractueel aansprakelijk kunnen zijn, zelfs al houdt de overeenkomst op te bestaan wanneer de opschortende voorwaarde wegvalt.
de nauwkeurige omschrijving van de privatieve en van de eventuele g emeenschappelijke gedeelten van het gebouw, die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst.
de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken : de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken moeten als bijlage bij de overeenkomst worden gevoegd en moeten uitdrukkelijk vermelden met welke materialen en op welke wijze de werken zullen worden uitgevoerd en, eventueel, in welke gevallen er van deze bepalingen kan worden afgeweken.
Deze plannen en bestekken dienen te worden ondertekend door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de bij authentieke akte opgemaakte basisakte en van het reglement van medeëigendom bijgevoegd te worden.
De afwezigheid van deze bijlagen in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, opgenomen in deze akte, waaruit blijkt dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn.
de totale prijs van het huis of van het appartement (of, in het desbetreffende geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding) alsmede de betalingsvoorwaarden.
Het gaat om de prijs op de datum van de ondertekening van de overeenkomst en deze omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid.
Bovendien zal in de overeenkomst eveneens moeten worden vermeld dat de prijs voor herziening vatbaar is.
Deze herziening zal moeten geschieden overeenkomstig de in artikel 1 van het Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971 vastgestelde voorwaarden, waarbij met name:
a)
b)
c)
d)
e) |
alleen de prijs van het gebouw of, in het desbetreffende geval, van de verbouwings- of uitbreidingswerken, voor herziening vatbaar is.
de prijs van het gebouw slechts kan worden herzien naar rata van enerzijds, de schommelingen van de lonen en de sociale lasten en anderzijds, de schommelingen van de prijzen der materialen, grondstoffen of producten die in de bouwnijverheid worden gebruikt.
rekening wordt gehouden met de laatste opgenomen schommelingen voor het begin van de werken waarop de gevraagde gedeeltelijke betaling betrekking heeft.
als algemene regel geldt dat de prijs van het gebouw ten hoogste voor 80 % voor herziening vatbaar is.
de herziening wegens schommelingen van de lonen en de sociale lasten ten hoogste betrekking mag hebben op 50 % van de prijs van het gebouw. |
de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting : de overeenkomst moet het bestaan vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en de desbetreffende documentatie als bijlage bevatten;
Aanvangsdatum van de werken, uitvoeringstermijn en schadevergoedingen voor laattijdige uitvoering: de uitvoeringstermijn mag worden uitgedrukt in werkdagen of in kalenderdagen en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering moeten ten minste overeenstemmen met de normale huurprijs van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft.
de wijze van oplevering van de werken : (zie lager).
de duidelijke vermelding van de artikels 7 (de bepalingen die in de overeenkomst moeten staan) en 12 (solvabiliteitswaarborgen) van de wet.
In de overeenkomst moet, op straffe van nietigheid van diezelfde overeenkomst, in een afzonderlijk lid en in andere en vette lettertekens vermeld worden dat de koper of de opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of van een met de wet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de artikels 7 en 12.
De tekst van deze twee artikels moet, nog steeds op straffe van nietigheid, integraal in de overeenkomst worden opgenomen.
De partijen moeten bevestigen dat zij sedert 15 dagen kennis hebben van de bovenvermelde gegevens en stukken. |
Sanctie
Het weglaten van een of andere verplichte vermelding of van bij te voegen stukken biedt de verkrijger de mogelijkheid, hetzij de nietigheid van het beding dat in strijd is met de wet, hetzij de nietigheid van de overeenkomst of van de belofte van zulke overeenkomst in te roepen.
Deze nietigheid kan worden ingeroepen tot het verlijden van de authentieke akte indien het gaat om een verkoop, of tot de voorlopige oplevering indien het gaat om een aannemingsovereenkomst.
Ingeval van verlijden van een authentieke akte, dient deze akte ten slotte te vermelden dat alle bepalingen van de artikels 7 en 12 werden nageleefd. Dat is de reden waarom de notarissen nauwgezet nagaan of in de overeenkomst wel degelijk rekening werd gehouden met de artikels 7 en 12 van de wet.
DE BETALINGSVOORWAARDEN De wijzen van betaling worden vastgesteld in artikel 10 van de wet, en hierin is vermeld dat, voordat de overeenkomst is aangegaan (m.a.w. vóór de ondertekening van de overeenkomst), elke vorm van voorschotbetaling verboden is, ongeacht de wijze van betaling.
In verband met de gedeeltelijke betalingen, zijn drie regels van toepassing:
• het bij het sluiten van de overeenkomst betaalde voorschot of handgeld mag niet hoger zijn dan 5 % van de in de overeenkomst vastgestelde totale prijs;
• de betaling of gedeeltelijke betalingen die later worden verricht mogen nooit hoger zijn dan de prijs van de daadwerkelijk uitgevoerde werken.
• bij het verlijden van de authentieke akte mogen de verrichte betalingen - rekening houdend met het gestorte voorschot of handgeld - in geen geval de prijs overschrijden van de grond en de daadwerkelijk op dat ogenblik reeds uitgevoerde werken.
Deze kosten mogen enkel worden opgevraagd mits goedkeuring door een tot de uitvoering van het beroep in België toegelaten architect en een afschrift van deze goedkeuring zal bij de akte moeten worden gevoegd.
Als de verkoop van een woning gepaard gaat met het sluiten van een aannemingsovereenkomst voor de uitvoering van verbouwings- of uitbreidingswerken aan diezelfde woning, zal de gevraagde prijs moeten overeenstemmen met de verkoopprijs van het onroerend goed, verhoogd met de prijs van de uitgevoerde werken.
Wanneer een belofte van overeenkomst niet wordt gevolgd door het sluiten ervan, mag de contractuele vergoeding ten laste van de koper of de opdrachtgever niet hoger zijn dan 5 % van de totale prijs.
Niettegenstaande haar forfaitair karakter mag deze contractuele vergoeding nochtans vermeerderd of verminderd worden, indien vaststaat dat het bedrag ervan lager of hoger is dan de door de koper of de aannemer werkelijk geleden schade.
Vermelden we ten slotte dat een beding van wederinkoop verboden is, wat betekent dat de verkoper zich het recht niet mag voorbehouden het onroerend goed terug te kopen door de reeds gestorte voorschotten terug te betalen.
Zodoende zal er op de koper die een klacht wil indienen omdat hij gebreken heeft vastgesteld, geen druk kunnen worden uitgeoefend met de bedoeling hem van zijn klacht te doen afzien onder de bedreiging van een verplichte herverkoop.
Sanctie:
Elk beding dat in strijd is met deze principes wordt geacht niet geschreven te zijn; diegene die er een inbreuk op begaat, loopt bovendien het risico strafsancties op te lopen, te weten een gevangenisstraf en/of een boete.
DE RESIDUELE TOEPASSING VAN DE REGELS INZAKE VERKOOPOVEREENKOMST EN AANNEMINGSOVEREENKOMST
Voor alles wat niet rechtstreeks door de wet zelf wordt geregeld, zijn de door de wet bedoelde overeenkomsten onderworpen aan de regels inzake verkoop en aannemingsovereenkomst, zoals deze zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek.
Sanctie:
Elk strijdig beding wordt geacht niet geschreven te zijn.
DE OVERGANG VAN EIGENDOM EN RISICO'S
De rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen gaan dadelijk over op de koper en de overgang van de eigendom van de op te trekken bouwwerken geschiedt naargelang van de plaatsing en de verwerking van de materialen.
De overdracht van de risico's daarentegen, namelijk het geheel of gedeeltelijk verlies van het goed door toeval of overmacht (bij voorbeeld ingevolge een storm, diefstal, brand,.) geschiedt pas bij de voorlopige oplevering van de werken (indien het gaat om een appartement, bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen).
Indien het goed teloor gaat voor de voorlopige oplevering, is het bijgevolg de aannemer die de gevolgen van het verlies ervan draagt.
Sanctie:
Elk strijdig beding wordt geacht niet geschreven te zijn.
DE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE VERKOPER
De tienjarige aansprakelijkheid, voorzien in de artikels 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek, die van toepassing is op de aannemingscontracten, werd door de wet toepasselijk gesteld op de verkoper.
Deze waarborg komt de opeenvolgende eigenaars van het gebouw ten goede, in die zin dat ze t.a.v. de oorspronkelijke verkoper eveneens een rechtsvordering wegens tienjarige aansprakelijkheid kunnen instellen.
Deze vordering kan evenwel slechts worden ingesteld tegen de oorspronkelijke verkoper en niet tegen de verdere verkopers.
Het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid wordt vastgesteld vertrekkend van de datum van de aanvaarding van het bouwwerk welke datum in principe de datum is van de definitieve oplevering, tenzij partijen bij overeenkomst beslist hebben van deze regel af te wijken (cfr. infra - De oplevering van de werken).
Sanctie:
Elk strijdig beding wordt geacht niet geschreven te zijn.
DE FINANCIELE WAARBORGEN
De bouwer moet zijn medecontractant waarborgen bieden omtrent de uitvoering van zijn verplichtingen; deze zijn verschillend naargelang de bouwer al dan niet erkend is.
Ingeval van erkenning
Indien de aannemer erkend is overeenkomstig de wet van 20 maart 1991, tot regeling van de erkenning van de aannemers, en hij deze erkenning bezit voor de aard en de omvang van de werken die hem worden toevertrouwd - met name de categorie D : "Algemene aannemingen van bouwwerken" alsook in de klasse die overeenstemt met de prijs van de werken die hem worden toevertrouwd -, dan dient de aannemer een borgtocht te stellen ten bedrage van 5 % van de prijs van het gebouw.
De "prijs van het gebouw" is de totale prijs van het huis of het appartement, eventueel verminderd met de prijs van de grond, BTW niet inbegrepen.
Deze borgtocht wordt gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas, hetzij in speciën, hetzij in publieke fondsen, hetzij in de vorm van een collectieve borgtocht, of nog in de vorm van een globale borgtocht.
Bovendien moet de aannemer of de verkoper aan de koper of de opdrachtgever, binnen 30 dagen na de ondertekening van de overeenkomst, het bewijs voorleggen van de zekerheidsstelling.
Wanneer de overeenkomst evenwel onder een opschortende voorwaarde is gesloten (onder meer het verkrijgen van een bouwvergunning of het verkrijgen van een financiering), dan neemt de termijn van 30 dagen een aanvang vanaf de dag waarop de verkoper of de aannemer kennis heeft van het vervuld zijn van die voorwaarde.
Bedoeling van deze borgtocht is een waarborg te zijn voor schuldvorderingen die de opdrachtgever zou kunnen hebben omdat de werken vertraging oplopen of niet of gedeeltelijk worden uitgevoerd. In dat geval mag de koper op het bedrag van de borgtocht de sommen voorafnemen die hem toekomen wegens het geleden nadeel.
Ten slotte zij ook nog onderstreept dat de borgtocht per helften wordt vrijgemaakt: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede helft bij de eindoplevering, waarbij de koper of de opdrachtgever opheffing verleent; na het verstrijken van een termijn van 15 dagen vanaf de aanvraag tot opheffing, heeft de verkoper of de aannemer, als vergoeding verschuldigd door de koper of de opdrachtgever, recht op een intrest, tegen de wettelijke rentevoet op het bedrag van de borgtocht waarvoor geen opheffing werd verleend.
Ingeval van niet-erkenning of onvoldoende erkenning
Wanneer de bouwer niet erkend is of over een onvoldoende erkenning beschikt rekening houdend met de waarde van de werken waarmee hij belast is, dient hij een voltooiingswaarborg te geven, wat betekent dat een financiële instelling zich hoofdelijk borg moet stellen voor de bouwer, en dit voor het waarborgen van:
1.
2. |
ofwel de voltooiing van het huis of het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt, te weten de privatieve delen van het appartement en de gemeenschappelijke delen van het gebouw, met uitzondering van de privatieve delen van de andere appartementen;
ofwel de terugbetaling van de reeds gestorte bedragen ingeval de overeenkomst wordt verbroken omdat de werken niet worden voltooid. |
De constructeur dient aan de hand van een attest te bewijzen dat de borg werd gesteld. Dit attest bezorgt hij aan de opdrachtgever binnen 30 dagen na het sluiten van de aannemingsovereenkomst.
Wanneer de aannemingsovereenkomst onder een opschortende voorwaarde is gesloten, begint de termijn van 30 dagen te lopen vanaf de dag waarop de aannemer kennis heeft van het vervuld zijn van die voorwaarde.
Bij verkoop dient de notaris in de verkoopakte te vermelden dat er een borgstellingscontract bestaat en dient hij een kopie ervan bij de akte te voegen.
Sanctie
Het ontbreken van financiële waarborgen kan leiden tot de nietigheid van de overeenkomst; deze nietigheid moet worden ingeroepen door de verkrijger of de opdrachtgever voor het verlijden van de authentieke akte of voor de voorlopige oplevering, indien het gaat om een aannemingsovereenkomst.
DE OPLEVERING VAN DE WERKEN
De wet bepaalt dat de oplevering in twee fasen moet geschieden: een voorlopige oplevering en een eindoplevering. Tussen beide moet ten minste een jaar verstrijken.
Bovendien is er voor de appartementen eveneens een dubbele oplevering voorzien voor de gemeenschappelijke gedeelten, waarbij de eindoplevering noodzakelijkerwijs vóór deze van de privatieve delen moet geschieden.
Voor de opleveringen geldt als algemene regel dat, in principe, zowel de voorlopige als de eindoplevering slechts bewezen worden door een geschreven en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte.
Bovendien zijn ter zake drie specifieke gevallen voorzien:
• indien de koper of de opdrachtgever weigert tot de oplevering over te gaan, moet hij deze weigering samen met de redenen waarop zij steunt, ter kennis brengen van de verkoper of de aannemer bij een ter post aangetekende brief.
• Indien de koper of de opdrachtgever overgaat tot bewoning of ingebruikneming van het gebouw zonder voorafgaande oplevering, geldt zulks, behoudens tegenbewijs, als een stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering. Dit vermoeden geldt niet voor de eindoplevering.
• Indien de koper of de opdrachtgever het geschreven verzoek van de verkoper of de aannemer om op een gestelde datum tot (voorlopige of definitieve) oplevering over te gaan, zonder gevolg laat, dient de verkoper of de aannemer de koper of de opdrachtgever bij deurwaardersexploot aan te manen. Indien deze laatste binnen 15 dagen na de aanmaning niet opdaagt om tot de oplevering over te gaan op de in het exploot vastgestelde datum, dan worden de werken vermoed voorlopig of definitief, naargelang van het geval, te zijn aanvaard (behalve voor de oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw).
Sanctie
Elk strijdig beding wordt geacht niet geschreven te zijn.
De draagwijdte van de voorlopige oplevering
Behoudens andersluidende overeenkomst tussen de partijen, houdt de voorlopige oplevering niet de aanvaarding van de werken in en is het de eindoplevering die geldt als aanvaarding van de werken. |
